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最高法公報案例:涉房屋買賣合同糾紛12個法律要點
來源:網易 作者:網易 更新于:2020/5/19 10:41:35 閱讀:

▌1.洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2015)民一終字第78號民事判決書

【裁判要旨】

一、合同在性質上屬于原始證據、直接證據,應當重視其相對于傳來證據、間接證據所具有的較高證明力,并將其作為確定當事人法律關系性質的邏輯起點和基本依據。若要否定書面證據所體現的法律關系,并確定當事人之間存在缺乏以書面證據為載體的其他民事法律關系,必須在證據審核方面給予更為審慎的分析研判。

二、在兩種解讀結果具有同等合理性的場合,應朝著有利于書面證據所代表法律關系成立的方向作出判定,藉此傳達和樹立重諾守信的價值導向。

三、透過解釋確定爭議法律關系的性質,應當秉持使爭議法律關系項下之權利義務更加清楚,而不是更加模糊的基本價值取向。在沒有充分證據佐證當事人之間存在隱藏法律關系且該隱藏法律關系真實并終局地對當事人產生約束力的場合,不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思的體現和反映,避免當事人一方不當擺脫既定權利義務約束的結果出現。

▌2.成都迅捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2013)民提字第90號民事判決書

【裁判要旨】

一、判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示,也就是說,當事人是否有意在將來訂立一個新的合同,以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。對于當事人之間存在預約還是本約關系,不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協議之約定為依據,而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實,從中探尋當事人真實意思,并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確界定。

二、根據《物權法》第十五條規定之精神,處分行為有別于負擔行為,解除合同并非對物進行處分的方式,合同的解除與否不涉及物之所有權的變動,而只與當事人是否繼續承擔合同所約定的義務有關。

▌3. 廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2009)民一終字第23號民事判決書

【裁判要旨】

《中華人民共和國合同法》第九十七條規定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行,已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。”合同解除導致合同關系歸于消滅,故合同解除的法律后果不表現為違約責任,而是返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任。

▌4. 丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】

房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋,可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致,將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力,實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則,確信登記的權利狀態與現實狀態相一致,此信賴利益應予保護;根據區分原則,房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇,不應影響合同效力。因此,這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形,應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下,出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人,并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協助完成過戶手續。

▌5.三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】

房屋買賣合同的出賣人,在收取了買受人支付的大部分款項后,不能以房屋的工程價款需優先受償為由,拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。

▌6. 于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案

【裁判要旨】

最高人民法院在《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規定:“依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”參照這一規定,上訴人于存庫在一審提起訴訟之前,早已分別辦理了涉案房屋的產權證和土地使用權證,成為該房屋的合法產權人。于存庫以合法產權人的身份與被上訴人董成斌、董成珍簽訂的房屋買賣協議,依法成立。根據“地隨房走”的原則,于存庫在出售自己的房產時,其以劃撥方式取得的土地使用權,在依法補辦相應手續后,也是可以轉讓的,故于存庫的上訴理由不能成立,應予駁回。

▌7. 朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2011)民提字第344號民事判決書

【裁判要旨】

一、雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》,并約定如借款到期,償還借款,《商品房買賣合同》不再履行;若借款到期,不能償還借款,則履行《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成立并已生效的情況下.應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系。該行為并不違反法律、行政法規的強制性規定。

二、借款到期,借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權,不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規定。

▌8. 湖北金華實業有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2012)民抗字第24號民事判決書

【裁判要旨】

一、人民法院審理檢察機關抗訴的再審案件一般應以原審審理范圍為限。當事人的訴訟請求不同于支持其提出請求的理由和依據,如當事人提出請求的理由和依據不同于檢察機關抗訴所提出的理由和依據,并不意味其申請抗訴的請求未獲得檢察機關抗訴支持;當事人的再審請求未超出原審審理范圍的,人民法院再審中應予審理。

二、在房地產開發企業委托代理機構銷售房屋的情況下,房地產開發企業因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣,屬于其選擇和監督委托代理人的經營風險,不得轉嫁于購房者,房地產開發企業以此為由主張最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定的懲罰性賠償應予免除的請求,人民法院不予支持。

▌9.俞財新與福建華辰房地產有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預約)合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2010)民一終字第13號民事判決書

【裁判要旨】

根據合同的相對性原則,涉案合同一方當事人以案外人違約為由,主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權的,人民法院不予支持。

▌10. 長城公司訴遠洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案

【裁判要旨】

房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的,應按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定處理。

第十四條規定:“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

▌11. 唐蘭與程永莉房屋買賣合同糾紛案

【案例索引】最高人民法院(2012)民抗字第55號民事判決書

【裁判要旨】

涉案合同不涉及有效與無效的問題,而是是否成立的問題。在雙方當事人就合同關系是否成立存在爭議的情況下,根據法律規定,應由主張合同關系成立的一方當事人承擔舉證責任,在“唐蘭”簽名被證實并非唐蘭本人所簽的情況下,程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時,應當承擔舉證不能的訴訟后果。行政裁定書認定的事實只能證明房管部門行政行為的合規性,并不能證明民事行為的成立,且多方面證據均證明唐蘭并未簽訂《房地產買賣合同》,唐蘭與程永莉之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關系。據此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。

在該案的合同效力形態上,當事人在有效與無效之間爭議,原審法院也在合同有效與無效之間裁判,但經審理發現涉案合同僅涉及是否成立的問題,并在此基礎上正確運用合同成立的舉證規則,合理分配舉證責任,從而做到對當事人實體權利的保護,對于民事判決中舉證責任的適用方法具有指導意義。

▌12. 楊珺訴東臺市東盛房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】

一、人民法院依法獨立行使審判權,在審理案件中以事實為根據,以法律為準繩。人民法院據以定案的事實根據,是指經依法審理查明的客觀事實。建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件,在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據,對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力,如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實,并且該客觀事實確系建筑施工所致,則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。

二、除有特別約定外,房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定,房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的,人民法院應當予以支持。

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