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現在“以房養老”模式可行嗎,有什么法律風險?
來源:法妞問答 作者:法妞問答 更新于:2020/5/19 10:42:09 閱讀:

【現象】最近幾年出現了一種新型的理財方式“以房養老”,打的旗號不僅讓老人老有所養,而且每個月還能分到數額不少的分紅,甚至三個月能分到房產價格的10%—15%。“以房養老”的大概說法是:將房屋抵押給某公司或某公司指定的公司,老人仍然可以居住在里面,每個月可以收到不菲的分紅,待老人百年后該房屋歸某公司所有。

【實際情況】做“以房養老”的機構大概有三種:一、正規保險公司,2014年幸福人壽開始試點,現在大概全國也就做了100多個業務。該業務的特點是周期長、回報慢,所以保險公司開展業務的動力不足。二、民營公司,這類公司往往以投資公司的形式出現。其核心的業務邏輯是利用房產抵押獲得資金,將該資金進行投資,用投資收益支付房產抵押貸款需付出的利息和老人每個月的分紅錢。三、騙子公司,打著“以房養老”的幌子,為了騙取老人的房子,涉嫌刑事犯罪。

重點說下第二、三類公司的“以房養老”業務。第二類公司是正經公司,看到養老市場的痛點,找到了這樣一個業務機會。可關鍵問題是它是否具有一定的投資管理能力。如果為了滿足老人的每個月分紅,不僅是簡單的投資管理能力,必須是高回報,而且要求每個月均能有現金回流。這對于專業投資人都是非常難的事。這類公司因投資虧損或達不到預期,無法支付利息和老人的每個月分紅,致使房屋被債權人強制執行。結果是這類公司違約破產,老人的房子沒了。

第三類騙子公司,和傳銷公司的模式很像。這類公司有幾個特點:

①打的旗號往往是某“中”、“中國”字頭的公司。這類公司有可能歷史上是“中”的,但后來改制成為民營的;還有可能是現在央企或事業單位掛靠的公司;還有一種情況,被特殊人利用的公司,比如前段時間鬧得沸沸揚揚的華宇公司事件,打著央企的名義到處0對價收購地方民企;最后一種情況是香港公司,香港的公司隨便是可以注冊“中國”字樣的。對于拿不準的公司,我們第一可以去APP啟信寶或者企查查等去核實、穿透其最終的股東情況,而且還能看到其訴訟情況。股東往往是沒有太多承受能力的個人。不用管他吹得多么厲害,個人股東的有限責任照真的央企差得太遠了。

②辦公場所讓人感覺高大上。這是營銷心理學常用的伎倆,一般人認為公司的辦公樓氣派、面積大、裝修豪華,這樣的公司就是有實力。其實,房子是租的,到時公司走后,去哪里都找不到它。

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③銷售人員能說會道,長時間和老人培養感情,甚至逢年過節送米送油。殊不知,這些銷售人員只是銷售角色,或者主觀故意或者真的不懂,靠做業務得提成。仍然,最后連人都找不到。

前段時間北京爆出來的“以房養老”騙局案,我一個朋友偶然知道其內幕。多份合同鎖定老人的房子——老人和小貸公司的貸款合同、抵押合同、強制執行公證文書。待出了問題時,所有的文書都是合法的,甚至都是公證的,執行房子似乎是理所應當。

【司法實踐】表面合法的外衣下隱藏著非法目的,甚至刑事犯罪的目的。如果單純的個案,公安機關很難立案,這是立案的特點決定的,只有成為了群體性事件才有快速立案的可能。所以,這一套合同會弄得老人在民事上很被動,只能尋求刑事解決。

【解決之道】最重要的,不能有貪便宜的心態;但凡有這心態,就容易上當受騙。關于“以房養老”問題,一定優先考慮和保險公司合作,畢竟有保證,而且要核實對方的保險公司資質。如果沒有和保險公司合作的條件,又嫌打理房子麻煩,可以考慮賣掉房子,錢放到大的銀行做3—5年理財(切記,不要貪圖高利息買基金之類的產品,那是沒有兜底保障的)。如果進駐養老院,除了保證金之外,也要注意不要將自己的心血錢交給養老機構理財,這同樣是沒有保證的。另外,隨著國家養老扶持力度的加大,一些地產公司和保險公司合作在做真正的養老地產項目,可以考慮賣掉市中心的房子,換到這種雖然偏遠但醫護條件比較好的社區養老。

作者:法妞問答

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